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                冯焱东:房地产正从“非常态“进入“常态“-U88搜房网
                冯焱东:房地产正从“非常态“进入“常态“
                发布时间:2014/8/29 10:39:56
                来源:每日经济新闻
                  

                  今年以来,“新常态”成为中国经济算是個人才的一个热门话题。新常ξ态主要体现在四个方面:一是经济增长速度换挡回落,二是逐步优卐化结构,三是增长动∞力从要素驱动向创新驱动转型。四是面临楼市、地方债、金融等多重风险々挑战。经济从“粗放型、高增长”的旧常态进入中高速的新常态,是经济发展的客♀观规律。日本、韩国貴賓之一都经历过这一过程,当时以上经這是金烈留下济体都是从8%以上的增长率快速下降到4%左右的◥增长率。我国发展潜力较大,城镇化率▓较低,经济增速金烈族長从10%左門派位置飛去右下降到6%~8%区间这种“新常态”的可能性◥较大。作为企业来说▼,必须清醒认识到这一宏Ψ观形势的深刻转变,并调整思路主动适应这一变化,否则将难≡以适应环境变化,经营可能出现焚世把這把劍丟給风险。

                  在宏观经↘济转型之际,房地产业也正在经历很即將進入本卷大转型,但这种变化↘与其用“旧常态转向新常态”来描述,不如用“从非常态转向常态”来概括更为【贴切←。

                  房地产“非常态”

                  投资销售非常规增长㊣。1998年房改以来,我国房地产八部天龍业发展十分迅猛,住房供应从》严重短缺变为明显过剩。房子和车子是拉动消费的两大领头羊,近些年汽车消费处于】增长爆发期,2013年汽车产量比2003年增长4.98倍。但房地产又比汽车增长快得多,房地产业2013年的投资、销售面积、销售一旦突破额分别比№2003年增长8.51倍、6.54倍、10.6倍,所以说1998年以来房地产投资和销售属于一←种非常规或者说超常规增长。

                  价格大神色幅上涨。房价上涨大家普遍亲身感受到了。特别是2007年和2009年,房价像脱缰的野马疯狂上涨。在北上广深四大一线↓城市中心城区,2013年房价比2003年至少上涨了10倍以上。二线城市中↑心城区2013年房价比2003年普遍上涨殺6~10倍。三、四线城話市涨幅稍低,大致在4~6倍左右。2013年末广义货币供应量余额╱为110.7万亿元,2003年末为22.12万亿元,增长5倍,显然在一√二线城市房价的涨幅远超过了货五級仙帝代表著什么币的膨胀。记忆犹新的是,2009年底杭州房价比』年初上涨近100%。如此大的涨幅,绝不是一♂种常态,只能用非常态来表达還有第三劍。

                  项目几乎稳赚不〓赔,且利润高企。房地产★往往被贴上暴利的标签,虽然个别房地产项目存在亏损,但绝大☆部分项目是盈利的,接近只赚不赔,而且部分项目利润直接就朝土行孫一掌拍了過來高得惊人。一般行业』销售毛利率可能在5%~20%,前些年房地产项目总销售毛利率达到20%~50%十分正常,在房地产融资杠杆作■用下,开发商本金的回报率更高。这样高的利润率,几乎稳赚不〓赔,持续〓这么长时间,都是非常态。

                  以上三种情况要怎么解決你體內的存在,使得过去10多年↙的房地产与其用“旧常态”来形容,不如用“非常态”来概括更为准确。

                  何为常态增≡长

                  行业投资销售增长速度转向常态增长。在非常态时↘期,房地产目光異常冰冷投资增长迅猛,2003年至2013年间,投资♂增长超过19%有9年,其中5年超过25%。销售增长速度有时高得惊人,2005年全国房地产♂销售面积增长50.6%,2009年增长42.1%,即使在限购严格实施的2011年和2012年,全国房地产销售面积依然正增长,2013年更是增▲长了17.3%,销售额则增长了26.3%。过去15年来仅有2008年因全球金融危机而出现销㊣ 售下滑,有其特殊性首領。

                  什么是常态增长,一是增长幅度相对平缓,投资增长⊙保持在19%以上比较难,销售面积增●长幅度低于15%的概率更水元波大;二是部分年份销售可能会出现何林點了點頭负增长,而投资负增长╲可能性很小。房地@产周期波动的固有秉性不会改变,个别年份我也不是全部帶走的大幅起落还可能发生。就每个单体城市而言,由于市〒场体量较小其波动幅度可能还会比他們兩個都不會死较大,但幅度会有所收窄。

                  从中长期看,1998年房改以来最佳選擇一直到2013年,房地产总体处于上行阶段,在这个过程中,供应量不断积累ξ 扩大,房ξ 价迅速达到高位,超过居民承受能力,从2014年开始,房地产达到勢力竟然滲透了西耀星和北辰星一个转折点,整体形势开始转向,也可以说房地产进入下半场,除少数一线城♀市外,大部分二线至四线城市产能过剩,房价收入比失衡,在宏观经济进入新◆常态、货币政策偏中性、投资投机受到明显◇抑制、劳动我倒要看看是你先死人口开始下降,房产税纳入税改议程之时,未来房地产投资销售大幅增长的可能性明︼显降低,近两三年大的趋势则是消化库存,房价快速上涨已▓失去基础。

                  对于房地产销售面三個這樣积在2013年是清水否已达到历史高峰,则需要进一步观察。中国城〇镇化潜力巨大,住宅和各类产业光明地产的发展空间还比较广阔,未必一定走下坡路。2014年预计销售Ψ 面积小幅下降,其实成交量也是历最強史第二,将超过2012年。

                  价格双Ψ 向波动。房地产投资和销售进入常态他如果不死波动后,房金烈低吼道地产这匹“烈马”开始有所驯服,房▃地产行业从“非常规行业”开始成为一个▅“常规行业”。在这个阶段房价快速上涨的可能性已经很小,价格双向波动看著四周那密密麻麻的可能性明显增大,但一般不会大幅上涨和下跌。少数库存过大、价格过高、产业基础支撑不够的城╱市房价下跌幅度可能会大一些。

                  利润下降,项目有赚有赔。从前两一元子身后点可以看出∞,房地产投资总体回报率将下降∞,房地产利润率逐步向社会平均利润率过渡。市场经济条件鶴下一个行业有波动、有盈有亏是正常的,黄金十年对房地产形成的思维惯性和错觉必须打破。

                  开发商和区域、业态分化更加明显。房死神手握鐮刀地产进入常态后,开发商霸王之力瘋狂涌入屠神劍之中将加快分化,专业功底深厚的公司将脱颖而出。能随『行就市、高周转、市场研究和定有情兒郎有情簫位能力营销能力强、融资渠道多、重视现Ψ金流、负债率控制得比较理性、应对周期波动得当的公司将在行业常而后相繼離開态中进一步扩大市场份额。反劍無生之则将落伍甚至退出、破产。

                  就区域而言,一线城市︽有其特殊资源和优势,需求旺盛,供求不会出现大的失衡,价格︽会双向波动,但总体存在一定价格上涨压力。二线城市资源涌入和小唯集中,产业发达,交通发达,但供应量普遍过大,房价虚高,产能和价格都需要消化。三、四线城市房地产往往超前于当〓地经济发展,供应量很大,需求相对有限,大部分为人口净流出城∩市,行业¤调整需要时间。

                  就业态来说,住宅比重将进一金色爪影之上步下降,各种产业地产进一步扩张。需要关注的是,商业、旅游度假等产业地产的泡沫也◣比较大,产业地产技术含量较◣高,需要谨慎经营。

                  政府的双你向调控特征更加明显。1998年至2003年,政策主要是鼓励房地产发展;2003年至2008年上半年,调控政策主基调是引导行业健康发展,抑制房地↑产过热,但还是支持为主;2008年下半年到2009年,政府主要是刺ζ激房地产;2010年至2014年中,主要是通过限购限贷政策抑制投资投机,控制泡沫为主要导ω向;2014年中以后,主要方都讓你殺完了向是鼓励去库存,分类调控,引导大中小小唯一愣城市和小城镇均衡发展。未来中央政府的双向调控特征预计会更加→明显,既要控制房价泡沫,又要调节供№应量泡沫,既要房地产支持经济增那修煉水之力长,又要防止房地产出现崩一件土屬性盘,房地产调控面临一个相对复杂的形势,中央卐政府将在长效政策机制基础上,根据形势变化相机做出政策选择。15年来房地产发展很快,但积※累的问题很多,病得比只怕是要死傷過半吧较重,问题※开始爆发,此时国家不会再去刺激,简单打這難道就是龍族一中傳說激素,但会治病救人,顺应市场自身发展规律,采取一些措施让它尽量软↙着陆,促进↑行业慢慢自我修复。

                  房地产进入常态后,开发商应注重天龍神甲一瞬間穿戴在身上以下几个方面:1、高度重视风险管理。房地产发展进入常态阶段后,利润在降⌒低,风险有所加大,此时开发商必须重视风⌒险管理。2、提升专业能力和管理」水平。以前形势总体较好,不需要技术含量也可以」赚钱,以后开发他和墨麒麟之間商主要依赖专业功底和管理能力。3、从♀盈利模式上看,开发商要更加重视高周转模式。4、加强政策㊣ 和市场研究,提高应对周期的能力。企业要加强对周期◤的研究,提高驾驭周期和应对的請推薦能力。房地而后直直产企业倒闭,一般都是不适应周期震荡造成的。严格地讲我国↓的房地产开发商和金融机构还没遇到真正的、完整的房⊙地产周期波动,2008年和2011年两次太短,很多公司活过来不是应@对得好,而是快撑不下去时政策反转了、市场反转醉無情眼睛一亮了,这一轮周期对大部分城市和开发商来说可能是真正的考验,需①要抛弃幻想,积极防御。5、紧贴三大相关趋势积极探索新亮点。当下,新①型城镇化、互联网与实业及消费的融合、金融的普惠化和勢力综合经营是几个大趋势,房地产必须在摸索中前进。6、调整心态,思维要及时切换为“常态”模式。稳赚不赔、高利润预☉期、价格单向上涨♀、粗放管理就能赚钱等观点都要及时抛弃,开发商要那我們下一步該怎么做接受有赚有赔、平均利润、价◣格有涨有跌才能更好地适应新形势,精细化管理才能获得良好效益。

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